Wiele osób, które ma odłożone pieniądze na jakieś inwestycje zdecydowanie kusi chęć kupna mieszkania na licytacji komorniczej. Oczywiście jest to okazja i dobry sposób na niemały zarobek. Jednak wiąże się to z ogromnym ryzykiem jak i możliwymi problemami. Opłaca się to z tego powodu, że lokale które są licytowane są sprzedawane poniżej wartości rynkowej, przez co można się wzbogacić. Ale czy każdy z nas powinien spróbować tego rozwiązania? W poniższym poradniku postaram się opisać jak wygląda zakup takiego mieszkania czy też prawdopodobne problemy.

O co w tym właściwie chodzi?

Jedyną osobą uprawnioną do licytacji mieszkania, na wniosek wierzyciela jest tylko i wyłącznie komornik. Pieniądze ze sprzedaży takiego mieszkania mają satysfakcjonować roszczenia wierzyciela jak i koszty pracy komornika. Na aukcje można wystawić jedynie lokal, który należy do dłużnika.
Na samym początku jest ustalana wartość mieszkania przez komornika. W kolejnym już kroku ogłaszany jest termin licytacji, następnie zaprasza ludzi do wzięcia w niej udziału. Licytacje są dostępne dla wszystkich, jednak trzeba wpłacić wadium – jest to zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się z umowy zapłaty kwoty za wylicytowany przez kogoś lokal.
W wyznaczonym terminie odbywa się pierwsza licytacja komornicza. Cena wywoławcza w każdym przypadku wynosi 3/4 kwoty oszacowania tzn. rynkowa wartość mieszkania. Jeśli nie będzie chętnych na kupno lokalu, komornik zapowiada drugą licytację. Wtedy też cena wywoławcza zostaje przez niego obniżona do 2/3 kwoty rynkowej.

W jaki sposób można wziąć udział w takiej licytacji?

Licytacje komornicze mają charakter otwarty, dlatego też każdy z nas może wziąć w niej udział. Jedynym warunkiem jest wpłacenie wadium. W każdym przypadku wynosi ono 10% kwoty oszacowania. Czyli np. komornik ustalił cenę wywoławczą na 200.000 złotych, to musimy zapłacić wadium w wysokości 20.000 złotych. Taką kwotę musimy wpłacić na rachunek sądowy.
W dniu w którym jest licytacja musimy stawić się w biurze komornika prowadzącego licytacje. Cała procedura polega na tym, że wygrywa ta osoba, która po prostu zaproponuje więcej pieniędzy. Licytacja wygląda tak samo jak np. w przypadku licytowania jakiegoś przedmiotu. Podbijać cene można jedynie w górę. Minimalna wartość jednorazowego przebicia musi wynosić 1% sumy kosztu lokalu w zaokrągleniu do pełnej kwoty tzn. jeśli mieszkanie warte jest 200.000 złotych musimy je przebić co najmniej o 2000 zł. Licytacja trwa do skutku, kiedy to zostanie jeden kupiec.

W którym miejscu należy szukać ogłoszeń dotyczących licytacji komorniczych?

Odpowiedź jest banalnie prosta – w internecie. Komornik na swojej stronie internetowej ogłasza terminy licytacji. Warto jest też odwiedzać stronę www.licytacje.komornik.pl, na której publikowane są niemal wszystkie oferty od większości komorników.
Komornik sądowy ma obowiązek poinformować ludzi o planowanej licytacji już dwa tygodnie przed jej odbyciem. A zazwyczaj robi to poprzez umieszczenie ogłoszenia na tablicy w sądzie. Ma obowiązek również ogłosić to w prasie lokalnej.

Opłacalny biznes? A może jednak nie?

Aby kupno lokalu na licytacji komorniczej było dla nas bardzo dobrym interesem, na którym wyjdziemy na plus, musi być spełniony warunek: Oferta kupna będzie naprawdę niska, o wiele niższa niż cena rynkowa.
Jeśli zakupimy mieszkanie z mieszkającymi tam lokatorami, to będziemy mieli dodatkowy problem. Wówczas musimy się liczyć z tym, że osoby te nie wyprowadzą się od tak. Co trzeba zrobić w zaistniałej sytuacji?
Na początku musimy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Musimy złożyć jeden wniosek w sądzie. Kiedy sąd rozpatrzy sprawę – wtedy wydaje decyzję o eksmisji, decyzja trafia do komornika prowadzącego licytacje. Komornik podejmuje odpowiednie czynności, sprawdza czy eksmitowanym osobom należy się lokal socjalny czy nie.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego zgodnie z polskim prawem dotyczy:
  • małoletnich
  • obłożnie chorych
  • bezrobotnych
  • emerytów i rencistów otrzymujących świadczenia z pomocy społecznej
  • niepełnosprawnych
  • kobiet w ciąży
Jest więc cała masa osób, których od tak nie można wywalić na bruk, bez zapewnienia im lokalu socjalnego. Niestety ryzyko trafienia na właśnie takich lokatorów jest ogromne, dlatego że licytowanie mieszkania dłużników głównie należą do: emerytów, bezrobotnych, rencistów czy rodzin wielodzietnych.
Bez wątpienia gmina musi zapewnić lokal socjalny, niestety w Polsce jest z tym ciężko, gdyż nie ma tylu mieszkań socjalnych. Przez brak zapewnienia miejsca zastępczego dłużnikom, niestety nowy właściciel wylicytowanego lokalu może nawet latami znosić obecność lokatorów. Kiedy będą oni nadal w mieszkaniu, ten nie będzie mógł sprzedać mieszkania, wprowadzić się itd.
Nieco łatwiej będzie właścicielowi gdy lokatorzy nie będą w chronionej grupie ludzi. Gdy nowy właściciel otrzyma tytuł egzekucyjny może bez problemu eksmitować lokatorów np. do schroniska dla bezdomnych czy noclegowni. Zabronione jest jednak eksmitowanie w terminie między 1 listopada a 31 marca.

Rzeczywista okazja?

Niestety jak może się wydawać lokatorzy to nie jedyny problem zakupu mieszkania. Zazwyczaj lokale są zniszczone, przez co aby na nich cokolwiek zarobić, często trzeba przeprowadzić remont – a z tym wiążą się dodatkowe wydatki. Niektóre lokale na pierwszy rzut oka mogą wydawać nam się najzwyklejszą okazją, jednak po dokładnym sprawdzeniu może okazać się to najgorszą inwestycją w życiu i studnią bez dna.
Nie bez powodu w licytacjach komorniczych uczestniczą głównie pośrednicy nieruchomości. Znają oni górną granicę opłacalności i potrafią bez problemu oszacować wartość danej nieruchomości, a prawo lokatorskie mają w małym palcu. Dla nich jest to codzienność, wiedzą co robią, dla zwykłego człowieka może wiązać się to z dużym ryzykiem.
A czy wy braliście kiedyś udział w licytacji komorniczych? Czy może interesowaliście się kiedyś tym tematem? Zainwestowalibyście wszystkie swoje oszczędności w taki interes czy raczej nie? Zapraszam do komentowania!